AGRARISCH RECHTS

HUKUM AGRARIA

Oleh : Agus P. Pasaribu, SH

· UUPA disahkan pada tanggal 24 September 1960. Yang termasuk ruang lingkup Hukum agraria (agrarisch recht) menurut UUPA, meliputi : hukum tanah, air, pertambangan, perikanan dan hukum penguasaan atas tenaga dan unsur-unsur ruang angkasa.

· Hak ulayat merupakan hubungan hukum kongkret antara masyarakat hukum adat dengan tanah dalam wilayahnya. Hak ulayat terdiri dari dua unsur, yaitu : ‘unsur kepunyaan’ yang termasuk dalam bidang hukum perdata dan ‘unsur tugas wewenang’ untuk mengatur penguasaan dan memimpin penggunaan tanah bersama.

· Hak ulayat dalam masyarakat adat merupakan hak penguasaan tanah yang tertinggi, dengan pemegang hak adalah masyarakat adat. Yang menjadi objek hak ulayat adalah semua tanah di wilayah masyarakat hukum adat teritorial yang bersangkutan.

· Persyaratan pembangunan rumah susun adalah :

- sertifikat hak atas tanah

- rencana tapak yaitu rencana tata letak bangunan

- gambar rencana arsitektur

- gambar rencana struktur

- gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian-bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama

- gambar rencana jaringan air bersih, listrik, gas, saluran pembuangan air limbah dan lain-lain.

- nilai perbandingan proporsional dari tiap satuan rumah susun.

· Landreform adalah perombakan mengenai kepemilikan tanah dan penguasaannya serta hubungan hukum yang bersangkutan dengan pengusahaan tanah. Tujuan landreform adalah untuk mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghiduan rakyat tani, untuk melaksanakan prinsip bahwa tanah untuk tani, untuk memperkuat dan memperluas hak milik atas tanah bagi setiap warga negara Indonesia, untuk mengakhiri sistem tuan-tuan tanah, dan mendorong terselenggaranya pertanian yang intensif.

· Untuk dapat dijaminkannya suatu benda sebagai jaminan hutang maka harus dipenuhi syarat-syarat, yaitu : benda tersebut dapat dinilai dengan uang, mempunyai sifat dapat dipindah tangankan, termasuk hak yang didaftar dan memerlukan penunjukan khusus oleh suatu undang-undang.

· Dalam suatu hak tanggungan, maka untuk sahnya pembebanan hak tanggungan harus disebutkan besarnya jumlah hutang secara pasti di dalam akta pemberian hak tanggungannya.

· Sifat hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, artinya walaupun utang kredit telah dilunasi sebagian, namun tetap membebani seluruh objek hak tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi.

· Roya hak tanggungan adalah pencatatan hapusnya HT yang dilakukan Kepala Kantor Pertanahan dengan cara mencoret catatan adanya HT yang bersangkutan pada buku tanah dan sertifikat yang menjadi objek yang dijadikan jaminan.

· Asas pendaftaran tanah berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka.

· Penjelasan resmi pasal 32 ayat (1) PP No. 10 tahun 1961 menentukan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.

· Perwakafan dilakukan oleh wakif (yang berhak melakukan wakaf) dihadapan pejabat pembuat akta wakaf, dengan cara mengucapkan ikrar wakaf yang disaksikan oleh 2 orang saksi.

· Hak milik adalah hak turun-temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.

· Ciri-ciri hak milik, meliputi :

1) Merupakan hak atas tanah yang paling kuat dibandingkan hak-hak lainnya.

2) hak milik mempunyai jangka waktu yang tidak terbatas.

· Apabila tanah yang akan dijadikan objek hak guna usaha adalah tanah yang sudah mempunyai alas hak, maka hak tersebut harus dilepas terlebih dahulu.

· Dalam hal tanah yang akan dimohankan HGU adalah tanah adat, maka pemohon terlebih dahulu harus mengadakan perjanjian dengan masyarakat adat yang bersangkutan selaku pemegang hak ulayat mengenai penyerahan penggunaan tanah ulayat yang dimaksud untuk jangka waktu tertentu.

· Perubahan atau peralihan hak guna usaha harus mendapat ijin dari menteri. Peralihan HGU dapat terjadi karena : jual-beli, tukar menukar, penyertaan modal, hibah dan pewarisan.

· Jangka waktu HGU selama 25 tahun dan untuk perusahaan yang membutuhkan HGU lama maka HGU dapat diberikan selama 35 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun.

· Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara untuk jangka waktu tertentu.

· Apabila tanah yang akan dijadikan objek HGU adalah tanah yang sudah mempunyai hak, maka harus dilakukan pembebasan terlebih dahulu.

· Apabila tanah yang akan dijadikan objek HGU adalah tanah ulayat, maka si pemohon HGU harus terlebih dahulu membuat perjanjian dengan masyarakat adat ybs mengenai penyerahan penggunaan tanah ulayat dimaksud untuk jangka waktu tertentu.

· Perubahan atau peralihan HGU harus mendapat ijin dari menteri.

· Ketentuan pasal 7 UU No. 56 tahun 1960 menentukan bahwa tanah yang sudah digadai selama 7 tahun wajib dikembalikan kepada pemiliknya tanpa uang tebusan.

· Konversi tanah adalah membalikkan tanah atau mengubah nama dengan pemberian nama baru atau sifat baru.

· Data fisik tanah adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanahdan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.

· Data yuridis tanah adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

· Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (ps. 6 UUPA)

· Lapisan tanah yang mempunyai tingkat kesuburan (top soil) pada kedalaman 20-30 cm.

· Badan hukum keagamaan dan sosial dapat mempuyai hak milik atas tanah dengan syarat, sbb :

1. akta pendirian terdaftar di Kepaniteraan setempat
2. pendaftaran dan rekomendasi dari departemen agama untuk badan-badan keagamaan
3. pendaftaran dan rekomendasi dari departemen sosial untuk badan-badan sosial

· Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mempunyai dan mendirikan bagunan diatas tanah milik orang lain yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu tertentu.

· Jangka waktu HGB selama 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun

· Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain.

· Ciri-ciri hak pakai :

1. penggunaan tanah bersifat sementara
2. dapat diperjanjikan tidak jatuh kepada ahli waris
3. tidak dapat dijadikan jaminan hutang
4. dapat dialihkan dengan ijin jika tanah negara, dimungkinkan oleh perjanjian jika tanah hak milik
5. dapat dilepaskan, sehingga kembali kepada negara atau pemilik tanah.

· Hak pakai diberikan paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun.

· Kewenang pemegang hak pakai untuk mengalihkan atau menyerahan tanah kepada pihak ketiga, dengan persyaratan pembatasan, sbb :

- tanah yang luasnya maksimum 1000 M2

- warga negara Indonesia dan atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia

- pemberian hak untuk pertama kali saja, dengan ketentuan bahwa perubahan, perpanjangan dan penggantian tersebut akan dilakukan oleh instansi yang berwenang.

· Pengurusan hak atas tanah yang luasnya lebih dari 200 Ha kewenangan berada pada BPN Pusat, sedangkan untuk tanah yang luasnya dibawah 200 Ha kewenangannya dibawah BPN Propinsi.

· Pengurusan HGB atas tanah yang luasnya tidak lebih dari 200 M2 kewenangan pada Kepala BPN kota, sedangkan tanah yang luasnya lebihd ari 2000 M tetapi tidak lebih dari 150.000 M2 kewenangan berada pada Kepala pertanahan BPN Propinsi.

· Permohonan hak pakai diajukan secra tertulis kepada Menteri Agraria/Kepala BPN nasional melalui Kantor pertanahan yang daerah kerjanya meliputi tanah yang bersangkutan.

· Konversi berasal dari kata “convertera” yang berarti membalikkan atau mengubah nama dengan pemberin nama baru atau sifat baru.

· Konversi atas tanah terdapat dua yaitu : konversi tanah ada dan konversi tanah exs. KUH Perdata.

· Kadaster hak adalah kegiatan pengukuran, dan pemetaan bidang-bidang tanah hak dan pendaftaran bidng-bidang tanah tersebut dalam daftar tanah.

· Asas penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut pasal 2 PP No. 24 tahun 1997 sbb :

- sederhana dalam penyelenggaraannya

- teliti dan cermat dalam pelaksanaannya

- terjangkau bagi para pihak yang memerlukan.

- mutakhir dalam pelaksanannya

- terbuka untuk memperoleh keterangan.

· Sistem publikasi dalam pendaftaran tanah menurut UUPA bukan “sistem publikasi posistif” yang menghasilkan surat tanda bukti hak yang dijamin kebenarannya oleh negara, sehingga mempunyai kekuatan bukti mutlak. Sistem publikasi yang digunakan adalah “sistem publikasi negatif”, artinya walaupun mengandung unsur-unsur posisit, surat tanda bukti hak berupa sertifikat atau sertifikat sementara hanya dinyatakan sebagai pembuktian yang kuat, tetapi masih dapat disanggah kebenarannya dengan bukti lain (pasal 19 UUPA).

· Sistem pendaftaran tanah terdiri dari :

1. sistem torrens, yang berlaku di Australia Selatan tahun 1858, menurut sistem ini sertifikat hak atas tanah merupakan alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling lengkap dan tidak dapat diganggu gugat. Ganti kerugian kepada pemilik sejati diberikan melalui dana asuransi.
2. sistem positif, menurut sistem ini bahwa apa yang tercantum di dalam sertifikat dan surat bukti hak merupakan alat bukti mutlak.
3. sistem negatif, menyatakan bahwa sertifikat hak atas tanah yang dikeluarkan merupakan bukti hak yang kuat, sepanjang tidak dapat dibuktikan sebaliknya. Dalam sistem negatif ini, peralihan hak atas tanah berdasarkan asas “nemo plus iuris” yakni melindungi pemegang hak yang sebenarnya dari tindakan orang lain yang mengalihkan haknya tanpa diketahui oleh pemegang hak yang sebenarnya.

· Sebelum lahirnya UUPA, dikenal lembaga hak jaminan atas tanah hak barat, seperti hypoteek untuk hak eigendom, hak erfpacht, dan hak opstal. Pemberian jaminan tersebut diatur dalam Overschrijvings Ordonantie (S. 1934-27). JIka yang dijaminan adalah tanah yang berasal dari tanah hak milik adat, maka lembaga jaminan yang disediakan adalah credietverband, sebagaimana diatur dalam ordonansi S. 1908-542.